Согласен. Но есть легкий выход, который и используется. Договор заключается на срок 1 год минус 1 день. По аналогии со сдачей жилых квартир в наем собственниками. Договор действителен без регистрации.



Да и регистрация вам не поможет. Отчуждение все равно будет невозможно без отчуждения собственности на помещение. А для иного использования - необходимо решение общего собрания, а в некоторых случаях и всех 100% собственников. так что действительно разве что в рамочку повесить...



Про это Ник мы уже стрелялись цитатами, давайте не будем повторяться. По закону и вышеуказанной инструкции и доля должна быть определена и каждому собственнику выделена с записью в св-ве о регистрации на помещение. На практике, как я писал, этого нет пока. Поэтому ТСЖ смело заключает договора аренды основываясь только на договорах поручения с собственниками, решениями общего собрания и ранее указанными статьями ЖК, указывающими принадлежность земельного участка под домом и рядом с домом, кстати. А насчет юрлица тоже вопрос открытый - ТСЖ не обладает признаками юрлица (если интересно поясню) и выступает исключительно как некий представитель, некая некоммерческая организация не от своего имени, а от имени собственников помещений.



Против лома нет приема. Мы говорили о законности тех или иных действий, а на практике конечно все зависит от коллектива вашего дома. Либо его имеют либо он имеет. Если коллективу наплевать, то конечно и в подвалах не пойми что и на крышах. Но я вам приведу пример как многие дома зарабатывают хорошие деньги скажем на подземных автостоянках под домом если там проходят инженерные коммуникации. Застройщики пытаются продать эти подвалы как автостоянки и продают, но на самом деле не имеют права - подвал общедолевая собственность дома. По проекту как правило это формлено техническим этажом, подвалом, но никак не подземной стоянкой. Люди покупают по договорам инвестирования или займа, но собственность оформить сложно,т.к. продано незаконно. Так и сидят годами с этими договорами. С отдельно стоящими парковочными комплексами все гораздо проще. Собственность там регистрируется. А грамотное ТСЖ судится с застройщиком, или просто все собственники разрывают договора, возвращают деньги и платят их за свои же стоянки на счет ТСЖ, а выделение гаража производится решением общего собрания как в ГСК. Теперь уже застройщику приходится судится с ТСЖ. Процесс непростой, но законный, но игра стоит свеч.... Сколько денег получит не дядя не понятно за что, а дом за 200 машиномест? Конфетку из дома делают....

Ну, Егор, Вы нигилист прямо какой то. Да ещё и бесшабашный. И нотариус для заверения договора Вам не нужен и договор аренды будете на 364 дня заключать, чтобы только не регистрировать. А как же свои права потом защищать? Это только в русских былинах купцы по рукам ударили и всё... точка! Выше уговора ничего и не было. Даже поговорка с тех пор сохранилась:"Уговор дороже денег". Ну, а сейчас - это же смешно, Егор.

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит:
"1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,..
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Это всё необходимо для заключения договоров с подрядными сервисными организациями и другой деятельности по обслуживанию. А также в связи с выделением бюджетных средств ТСЖ по целевым программам, естественно государство будет перечислять средства только юрлицу, созданному в рамках закона!
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества."
К принятию 100 % составом собственников относятся только пара вопросов, никак не относящиеся к повседневному управлению недвижимостью. В ТСЖ - простым большинством, а то и правлением... Опять - в колхозы. Опять - без меня меня женили. Да уж ладно... Нет этих ТСЖ и народ не особенно и рвётся в них. Вы вот посмотрите на это с точки зрения жителя не центра Москвы, а хрущёвки на окраине "Мухосранска".

Если в проекте нет автостоянки (ни в стадии "Проектная", ни в стадии "Рабочая"), невозможно получить приёмочные документы, как на самостоятельные помещения - на помещения проектом предназначенные и обозначенные как технические этажи, подвалы и другое. Так что и зарегистрировать как самостоятельные помещения не удастся. Поэтому продажа этих виртуальных стоянок не просто нарушение законов, а настоящая афёра! Другое дело когда объект строится по проекту: "жилой дом с подземной (этажной) автостоянкой". Один из таких строит Ваш покорный слуга.

Я не хочу высказывать свою позицию в отношении к различным организациям собственников жилья. Но подчёркиваю: таких мизерное количество. Жилищная реформа в целом, и реформа ЖКХ в частности, далеко не на подъёме. Главное, несмотря на то, что право на землю под домом государство нам благосклонно предоставило, что бы хоть как то идти "в ногу" с международным правом: объект недвижимости неотделим от земли на которой он стоит, этой землёй 99,9 % (ТСЖ примерно 5-7% общего числа домовладений, но во-первых эти цифры в пределах погрешности подсчётов, а во вторых - подавляющее число ТСЖ неэффективно это признают даже рьяные их сторонники) собственников квартир не может пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Ё-мое, Вам бы тему создать вроде: "тонкости российского земельного права в свете новых тенденций черногорских законов".
А то замусоливаете важную тему.

"Замусоливаем" - это значит не даём Вам, или кому то другому, сказать что то новое в этой важной теме? Так Вы не ждите, пишите, пишите, обсудим. А если нечего сказать, то нечего и обсуждать. Значит и нечего замусоливать.
Хотите совет? Извольте. Поезжайте в Черногорию. Обратитесь в Službeni list Crne Gore [Novaka Miloseva 10/I 81000 Podgorica (+382 81 230-525)]. Вам за соответствующую плату найдут необходимые законы, поправки, другие законодательные акты, разъяснения Административного суда по этой важной теме. Обратитесь к переводчику для перевода, потом к юристу для толкования, потом к администрации соответствующих общин для разъяснения применения законов. После получения полной ясности, напишите на форуме хоть в этой теме, хоть начните новую, мы тогда уж точно никаких Ваших новостей не замусолим. Удачи!

Ну почему же смешно? В соответствии с действующим законодательством и применяется повсеместно. Зачем делать ненужные действия, которые нисколько не помогут в случае судебного разбирательства? Или вы искренне думаете, что зарегистрированный договор аренды чем-то значительнее чем незарегистрированный на срок менее года? Может быть считаете что простая форма доверенности на автомобиль написанная от руки чем-то хуже чем нотариально заверенная? Да вы спросите у знакомых - договор аренды квартиры делают менее года и не регистрируют (попробуйте найти зарегистрированный ), зайдите к знакому владельцу магазинчика и попросите договор аренды помещения (попробуйте найти зарегистрированный ), зайдите в соседний ГСК и ... увидите договор аренды земли на срок ... менее 1 года и незарегистрированный.
Регистрация и нотариальное заверение указанных документов ничем не поможет в защите прав. Так что это не смешно, это реальное применение действующего законодательства. И причем здесь нигилист? Я вроде не отрицаю очевидное и законодательно зафиксированное.....



В момент организации (в отличие от ЖСК), ТСЖ не имеет в собственности ничего. Ввиду добровольности членства сбор вступительных взносов не производится и регистрация ТСЖ в качестве ЮЛ'а является незаконной, поскольку отсутствует основной признак ЮЛ'а по ст. 48 ГК "… которая имеет в собственности …":

Статья 48. Понятие юридического лица

1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
В данном случае ЖК противоречит ГК, но поскольку создание ЮЛа относится исключительно к гражданскому законодательству:

Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством

1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
регистрация ТСЖ как ЮЛа оспаривается легко при желании в суде.




Я очень рад за вас. Я не писал про жилой дом со стоянкой по проекту. По этим домам и так все ясно. А насчет аферы - продажа машиномест в подвалах идет в Москве повсеместно. Этим занимается и СУ-155, и Интеко, и ПИК и вообще все застройщики. Единственно зарегистрировать "собственники" не могут. Таких как ваша стройка единицы. Собственно зайдите в любой дом с подземной стоянкой и попробуйте найти хоть одно св-во о собственности Хотя и обмеры БТИ, и акты приемки, все есть, но нет..... решения 100% собственников помещений о продаже подвала.


Собственно о чем мы беседуем? Я пытаюсь обяснить как можно использовать действующее законодательство, как максимально уменьшить расходы и выжать из ТСЖ для жилого дома все что можно (взять хотя бы эти подвалы и как называемые аферы можно использовать на пользу дома) и как это многие воплощают в жизнь. И как например мой дом зарабатывает реальные деньги тем самым снижая расходы жильцов.... Вы мне пытаетесь доказать, что ТСЖ это обман, законодательство несовершенно.... Возможно и даже наверняка так. Но пока вы что-то сможете изменить, я использую все пробелы и непробелы для реального получения дохода для собственников жилья и минимизацию затрат и времени.

Совет: В этой подземной стоянке не должно быть спроектировано и тем более построено никаких инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания дома. Эти коммуникации должны находиться на отдельном,техничеком этаже или в отдельном помещении - в зависимости от проекта дома. В противном случае возможно пересечение "собственностей" с возможным возникновением юридически трудноразрешимого "резусконфликта".

2 Nik : а шо вы там строите? многоквартирный или себе виллу просто?

Егор, мои аплодисменты и благодарности за исчерпывающию ответы на мои реплики. Согласен со всем, но не с нерегистрацией договоров и уж тем паче с незаверением нотариусом договоров, завещаний, доверенностей. Не буду аргументировать свою позицию, хотя она у меня есть и аргументы в её защиту также присутствуют. Некоторые участники форума и так в обиде и негодовании на нас: якобы если мы не будем писать в теме, сразу же найдутся знатоки ситуации с продажей и оформлении земли в Черногории и появятся ясные и короткие ответы на вопросы: "Кто виноват"и "Что делать".
С Вашей репликой по коммуникациям, тоже соглашусь с оговоркой: здесь объектом недвижимости представляется часть нежилого помещения (ст. 26 Закона о регистрации права) в виде машиноместа, как совершенно самостоятельный объект оборота недвижимости. На площади машиноместа, естественно, никакого оборудования из общего имущества не предусмотрено. А проложенные коммуникации рядом с машиноместом никоим образом не создают конфликтных ситуаций. Так зона обслуживания этих коммуникаций хоть и находится в одном помещении с машиноместами, но обособлена и является принадлежной к общему имуществу. И, главное, как правильно Вы заметили, помещение специально спроектировано, обозначено и согласовано (а это достачно сложное удовольствие) как отдельный самостоятельный объект оборота недвижимости. Не включающий в себя части помещений для размещения общедомового оборудования и коммуникаций.


Многоквартирный и не себе (чертовски жаль ), да и не в Черногории, а в стольном граде.

Давайте к Черногории может возвращаться.... Что вы думаете о капитальном или даже косметическом ремонте многоквартирных домов в Черногории? По общению с соседями сербами и черногорцами я понял так, что в принципе соседи собираются, скидыватся и что-то там красят и заделывают... Т.е. все на неких добровольных началах. Если не соберутся и не договорятся, то рано или поздно разваливаться начнет дом. Касается это конечно в большей степени относительно старых домов - в новых, например Бечичи вьюз, как я понял, сбор средств на такого рода ремонт будет централизован, что-то типа квартплаты....

Не менее уважаемый, Nik, за других "читателей форума" говорить не берусь, но от себя замечу следующее:
за вашими с Егором "дебатами" я стараюсь следить (исключительно из любопытства - как любая женщина, видимо, страдаю этим пороком) и не вмешиваюсь (и уж тем более не усматриваю во всем написанном "флуд и многословную схоластику") по той простой причине, что боюсь своим скудоумием боюсь нарушить ваше высоинтеллектуальное общение. (оскорбилась Вашим замечанием).

Но вот, что мне хотелось бы заметить по поводу окриков о ненужности "размусоливать" тему и Вашего парирования - "Не ваше дело!" :
Дорогие дамы и господа!
Каков ни был бы закон, но он закон (как Nik и Егор могут догадаться это не мое открытие). И вот есть такой закон в нашей чудной стране, как Конституция (насколько мне известно). И вот этот замечательный закон декларирует право каждого на пресловутую свободу слова. А раз такое право есть и принадлежит оно в силу закона каждому, то давайте попробуем хотя бы в интерактивном поле не лишать друг друга возможности на его использование.

Абсолютнейше с Вами согласен!!! И прошу покорно меня извинить за мои слова, которые могли Вас обидеть, а тем более оскорбить. Поверьте, я никоим образом не пытался, и в мыслях такого не было, ущемить чьё то право. Наоборот. Я старался объяснить всем заинтересованным не только, что я со своими оппонентами имею право на указанную Вами свободу, но и пытался показать, что многое сказанное в споре было созвучным теме, если не напрямую, то опосредовано. Но, прошу Вас, ещё раз, меня извинить. Ну, не было даже намёка на такого рода парирование: "Не ваше дело".

Ситуация с обслуживанием гораздо хуже, чем у нас. Сервисные структуры развалились почти напрочь и давно. Хотя, оговорюсь: положение по всей стране не изучал, не знаю. Говорю о некоторых регионах Приморья и думаю, что положение дел таково, как говорю я и говорят Ваши, Егор, соседи - везде по Приморью, но могу ошибаться.
Коммунальные службы (в нашем понимании ЖЭУ, РЭУ) - комунальны управы существуют, но только в виде небольшого управленческого аппарата. В их функции входит распоряжение и распределение небольших объёмов денежных средств, поступающих в основном за счёт налогов (которые черногорцы особенно и не платят), за счёт тех самых комуналий, которые платят застройщики на поддержание и развитие инфраструктур и городского хозяства и налогоплательщики - юридические лица (здесь намного строже, чем с физлицами). Отсюда и внешний вид дворов, улиц, муниципальных зданий. Судя по Закону о комунальных таксах (Zakon o lokalnim komunalnim taksama)деньги должны быть и будут, но - когда?
О капитальном и текущих ремонтах. В Черногории есть (принят) закон объединивший в себе похожие положения нашего ЖК и законов об образовании коллективов собственников. Это Zakon o etažnoj svojini. Буквальный перевод - Закон об этажной (общей) собственности. В нём есть часть об управлении общей собственностью:
"III. UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM
Pojam upravljanja stabenom zgradom
Član 20
Upravljanje stambenom zgradom obuhvata donošenje odluke: o načinu korišćenja stambene zgrade kao cjeline i zajedničkih djelova zgrade i njihovom održavanju i čuvanju; o obezbjeđenju finansijskih sredstava za održavanje zgrade, kao i odlučivanje o drugim pitanjima od značaja za korišćenje i održavanje stambene zgrade.
Upravljanje stambenom zgradom
Član 21
Stambenom zgradom upravljaju vlasnici.
Vlasnici su dužni da obrazuju organe upravljanja stambenom zgradom.
Organi upravljanja
Član 22
Organi upravljanja stambenom zgradom su skupština vlasnika (u daljem tekstu: skupština) i upravnik."

Вобщем та же сказка про того же белого бычка и мочало, которую мы долго обсуждали. Только на фоне ещё большей неразберихи и нищеты (конечно, относительно Москвы и других крупных городов), да и большой части собственников бывающих в своей собственности, в лучшем случае, раз в году. В положении, конечно, можно разобраться, и кто то так и делает, разбирается и пытается навести порядок и элементарное управление, но судя по всему таких единицы, как и у нас.

Да похоже так... И больше всего меня удивляет то, что они и обязательные платежи не горят желанием собирать. За воду и свет черногорцы платят как попало.. А с налогом на недвижимость никак разобраться не могу - хочу заплатить, но никому не могу всучить свой лист и чтоб кто-нибудь мне счет выставил. Старый хозяин тоже не в курсе - говорит никогда не платил и вообще не знает что это такое....

Круто, Порез никому не нужен ?, а как же августовсике бумажки из Управы ? не получали ?
Интересно, а когда приобретали объект не интересовались про это дело. В России первое дело про долги унавать....

Я слышал о больших задолжностях черногорцев. Мои знакомые почти все платят исправно, ну, почти исправно... С налогом на недвижимость советую не шутить, тем более, нам - россиянам: "что позволено Юпитеру, не дозволено быку". По приезде зайдите в налоговую управу и по номеру на штампе налоговой управы в копии Договора купли-продажи (да и в решении есть) Вам выпишут счёт на оплату пореза на непокретност. По закону налог выставляется к оплате так же как и у нас два раза в год(2) Porez na nepokretnosti se plaća u dvije jednake rate, od kojih prva dospijeva 30. juna, a druga 30. novembra godine za koju se porez utvrđuje. . Но есть одно существенное отличие: в Черногории налог, как Вы наверное, знаете начисляется на экспертную оценку, которая может быть и выше и ниже реальной, рыночной, но, главное, налог каждый год пересчитывается, думаю, понятно, что не в сторону уменьшения. Предполагаются так же штрафы за неуплату вовремя, но с таковыми пока не сталкивался.