Дикий рынок черногорской недвижимости Опции

[AdriaDоm]

Расскажу один случай который дает характеристику рынка недвижимости.
Заходим мы на той неделе в один из предлагаемых домов в Перасте. Старая
постройка 300 летней давности. Сидят две пожилые женщины. Запашок как в
курятнике, мебелишка старая. Комнатки как в катокомбах, потолки низкие.
Поздоровались с ними на сербском языке. Спрашиваем сколько стоит то, что они
продают? Женщина отвечает - 270 000 еу, мой друг с русского севера
переспрашивает по русски: -"сколько - сколько???"
Черногорская женщина без малейшего сомнения в голосе отвечает - 370 000!
Мы их поблагодарили за внимание и вышли. Вот такой там дикий рынок на
недвижимость.

[seagul]

Очень интересное и плодотворное обсуждение.Вывод ясен- купить ничего путного невозможно по нормальным ценам! Тогда как же построить,если строители там такие же как и риэлторы?Как найти нормальную строительную фирму, которая на имеющемся участке земли взялась и построила бы ,а не занималась разводом на деньги?

[AdriaDоm]

Вывод ясен- купить ничего путного невозможно по нормальным ценам!

Вот ещё один совсем недавний случай, который произошел лично со мной. Продавался дом на берегу моря в Бijela(HN). Риэлтор из Кралева весь телефон оборвала, навела все справки. Послала человека сфотографировать и обмерить, сказала, что она доверенный предстватиеть покупателя и все деньги у нее на руках. Мы договорились о том, что она приезжает на подписание договора 25.05 утром. Я заплатил билет женщине, которая прилетела из Белграда самолетом. И что Вы думаете? Эта мадам из Кралева. Утром 25.05 говорит, что деньги не перевели и что необходимо подождать 10 дней. Стали договариваться на залог. Вроди бы сошлись по сумме, но ее больше инетресовал прямой телефон продавца. И я по неосмотрительности его дал. После прилета продавца выяснилось, что мадам из Кралева уже за моей спиной решала вопросы покупки этого дома. Но так как я и продавщица в очень хороших отношениях, то она меня проинформировала о сложившейся ситуации, и цена покупки именно для этого риэлитора из Кралева поднялась на 50 000. А мои расходы составили 350 еу. И что дальше...есть такие покупатели и из России. Приехал один Александр из Москвы. Опер. Поведение сыщика-профессиональные навыки. Мы ему самую лучшую квартиру показали. Он все на видеокамеру снимал и бормотал все туда, что видел. Через 2 дня решил сам наведаться к хозяину и предложить ему прямую цену. Но, получил отказ. А к вечеру все агенства в Герцег Новом знали о нем(знали описание внешности и повадки) и цена именно для него уже была совсем другая, не зависимо от нормальной стоимости любого предложения.
Во такие пироги....

P.S.:Цена именно для этого риэлтора из Кралева поднялась на 50 не потому, что я завысил цену на 50, а потому, что продавец оказалась принципиальным человеком и она знала, что я зарабатываю свои 5 и это и ее и меня устраивало. Просто все документы и ключи были у меня и решать судьбу ее дома она доверила именно мне, а не десятку риэлторов из Геоцег Нового или всей Черногории. Не со всеми продавцами и не у всех, порой, складываются длительные дружеские отношения.
А главное, что я никому не жаловался, я всего лишь описал ситуацию, и очень хорошо, что есть отклики и другие статьи на эту тему, потому, как для меня лично освоение новой профессии идет достаточно быстро и я очень доволен, что именно здесь и сейчас могу изложить интересные эпизоды необычной работы. А каждый вправе делать свои выводы. 3% от 200 000 это не 5 000 еу, поэтому как в этом моменте я никому ничего и не завысил. И мы бы вписали именно эту сумму в договор, хотя я точно знаю, что многие здесь этого не придерживаются

[saaaab]

Вывод ясен- купить ничего путного невозможно по нормальным ценам!

Вот ещё один совсем недавний случай, который произошел лично со мной. Продавался дом на берегу моря в Бijela(HN). Риэлтор из Кралева весь телефон оборвала, навела все справки. Послала человека сфотографировать и обмерить, сказала, что она доверенный предстватиеть покупателя и все деньги у нее на руках. Мы договорились о том, что она приезжает на подписание договора 25.05 утром. Я заплатил билет женщине, которая прилетела из Белграда самолетом. И что Вы думаете? Эта мадам из Кралева. Утром 25.05 говорит, что деньги не перевели и что необходимо подождать 10 дней. Стали договариваться на залог. Вроди бы сошлись по сумме, но ее больше инетресовал прямой телефон продавца. И я по неосмотрительности его дал. После прилета продавца выяснилось, что мадам из Кралева уже за моей спиной решала вопросы покупки этого дома. Но так как я и продавщица в очень хороших отношениях, то она меня проинформировала о сложившейся ситуации, и цена покупки именно для этого риэлитора из Кралева поднялась на 50 000. А мои расходы составили 350 еу. И что дальше...есть такие покупатели и из России. Приехал один Александр из Москвы. Опер. Поведение сыщика-профессиональные навыки. Мы ему самую лучшую квартиру показали. Он все на видеокамеру снимал и бормотал все туда, что видел. Через 2 дня решил сам наведаться к хозяину и предложить ему прямую цену. Но, получил отказ. А к вечеру все агенства в Герцег Новом знали о нем(знали описание внешности и повадки) и цена именно для него уже была совсем другая, не зависимо от нормальной стоимости любого предложения.
Во такие пироги....

Уважаемый AdriaDom.
Понятна Ваша обида на таких "ушлых" покупателях. Я думаю, если бы мы послушали другую сторону (покупателей), то услышали бы несколько другие истории.
Неужели Вы хотите кого-то убедить, что если бы Вы и другие риэлтеры работали за постоянно рекламируемые 3% комиссионных, то кто-то из покупателей стал бы заморачиваться на прямой контакт с Продавцом? Просто покупатели уже давно поняли, что риэлтеры в Черногории работают не за %, а за Nтысяч Евро с объекта (N отражает субъективную разницу в цене в глазах риэлтера и Продавца. А возможно просто, что в настоящий момент риэлтеру нужно именно N денег на свои личные расходы).
Обычно риэлтеры не имеют ни ключей от недвижимости, ни внутренних фото, ни копий документов на эту недвижимость, ни договора риэлтера с продавцом, и т.д. А потом еще Вы жалуетесь - "я вызвал хозяйку из Белграда, заплатил 350 евро ей за билет, а Покупатель типа стал тянуть время и вышел на контакт с Хозяйкой. Я вообще не понял, как человек хотел купить недвижимость не видя ее и не видя документов?
А то что Вы говорите, что для этого риэлтера из Кралева (?) цену Хозяйка увеличила на 50000евро говорит о том, что Вы сразу предложили этому риэлтеру из Кралева цену, завышенную на 50000 Евро, а как только этот риэлтер решил пробить эту цену через хозяйку, то Вы, скорей всего договорились с этой Хозяйкой распилить эти 50000евро между Вами и этой Хозяйкой.
Или это не так?
И вообще, почему в договорах купли-продажи недвижимости обычно риэлтеры из Черногории (не только черногорские риэлтеры, но и российские работающие в Черногории) предлагают указать сумму на 20-100 тысяч евро меньше, чем ту которую Покупатель реально выплачивает Продавцу? А аргументируют такой смешной фразой - налог на недвижимость меньше заплатите. Не есть ли эта разница именно реально риэлтерскими комиссионными?
Для примера. Покупает человек недвижимость за 100 000 Евро (т.е.именно эту сумму он отдает риэлтеру). А в договоре пишем - 80 000 Евро (подозреваю, что именно эту сумму риэлтер передает Продавцу). Так вот, разница в оплате налога (т.е.якобы выигрыш Покупателя) состаит 2% от 20 000, что составляет 400 Евро. Неужели Вы действительно думаете, что здравомыслящие люди действительно клюют на эти 400 Евро ? Большинство из них все пониает, но кого-то это устраивает (по разным причинам-считает цену нормальной, считает, что гемморрой с оформлением бумаг напрямую с Продавцом обойдется ему дороже, и т.д.), а кто-то идет по другому пути - пытаются выйти напрямую на Продавца. Обычно сделать это нетрудно - на объектах висят объявления о продаже с телефонами (кстати, такое впечатление, что основную информацию риэлтеры оттуда и берут), поговорить с соседями и т.д.
Т.Е., уважаемый AdriaDom, прежде чем жаловаться на плохих Покупателей, надо сначала черногорским риэлтером более цивилизованно работать, а не просто переписывать объявления с заборов, прибавлять пару десятков штук евро, и говорить- у нас широкая база данных, прямые и эксклюзивные договора с Продавцами ( а потом оказывается, что дом уже продан, а эксклюзивный риэлтер и не знает об этом).
Говорю об этом со знание дела, т.к. общался со многими риэлтерами, и все(по крайней мере с кем я общался) работают одинаково. Система.

[chernomorets]

вы страшный человек, Михаил!

у меня тоже был подобный случай.
года два назад я продавал одну неплохую квартирку в центре,

(сразу оговорюсь, я не риэлтер, и никогда им не был. но, в силу определенных обстоятельств, контактировал с десятками разных маклеров)

т.е. действительно неплохую. каждый день показы, видно - за обозначеную цену она продастся не сегодня , так завтра. работали несколько агенств, в глазах рябит от маклеров и покупателей...
одна покупательница была уже четыре раза...

и вот, как то вечером, звонок в дверь, за дверью - некий солидный господин (на самом деле - двое, второй, как оказалось - телохранитель, я его оставил за дверью))
мужчина отрекомендавался близким другом вышеописаной девушки, вручил мне визитку председателя правления одной известной компании
и положил на стол аванс 10 тыс, с предложением оформить сделку минуя агенство.
...объяснил, что его не устраивает высокий процент (5%)которое просит агенство за свои услуги...

по его разумению, объекты , попадающие в категорию элитных, а именно стоимостью более 100 тыс.
(два года назад) должны продаваться с фиксированным вознаграждением агенству. типа около тысячи.

мол за что я буду платить , например 6 тыс? за два показа в соседних домах?
приехала на маршрутке дама с плохим маникюром, или вообще пришла пешком - показала,
документы у продавца в порядке, пошли к нотариусу - переписали, отдали ключи - а агенству - 5%?

справки об отсутствии задолженностей предоставляет продавец, наличие-отсутствие ареста удостоверяет нотариус...
а маклер что сделал?
объявление в "авизо" дал бесплатное, с многоканальным телефоном?
и, никакой ответственности?

а я ему ответил, что торговаться за комиссионные с агентством - его право. более того - сам я, в подобных ситуациях торгуюсь с упоением. оперируя такими же доводами.

но бортовать агенство не стану.

городок у нас маленький, все друг друга знают...
мне еще не раз, дай Бог, придется тут что то купить или продать...

чтоб потом маклера ходили целый день по разным встречам и говорили про меня даже незнакомым людям по всему городу , что я крохобор и сквалыга?
и чего нибудь втюхали потом специально проблемное?
или просто жгли ненавистью и негативом?

я то и так заработал, сколько хотел, мне домой люди деньги приносят,
так пусть вокруг меня еще кто то заработает!
детям на конфеты...

и маляры и сантехники и риэлторы. и нотариус, и государство (здравомыслящие люди всегда указывают полную стоимость объекта, и платят( у нас) - продавец налог, покупатель - пенсионный ....)

и пусть всем будет хорошо.
и покупателю...
если он "близкой подруге" покупает квартиру, то стоит она 150 или 160 не так важно....
дорого для тебя, так купи за восемьдесят и не морочь людям голову....
как мне один прораб сказал, :
"что ты так торгуешься, как бедняк? нет денег, так продай машину..."

короче , пошли мы тогда в агенство, он торговался, потом начал требовать правоустанавливающие документы, лицензии проверять, оперировать юридическими терминами.
разругались все, я сказал, чтоб мне не морочили голову, чего ради я должен выходить из дома? чтоб слушать эти препирательства?
у меня и так завтра от других агенств еще покупатели будут, которые деньги дадут без неприятных разговоров...я же не кота в мешке продаю, чтоб реализовывать какие то теневые схемы!

в итоге купил этот мужчина нашу квартиру. чуть чуть они ему в проценте уступили.
и сейчас, я думаю, он доволен, потому как не прогадал. и эти его проценты уже с лихвой ему (или ей)
отбились.
стали квартирку посуточно сдавать, за два года заработали побольше чем тот процент агенству, да и сама квартира в цене за два года подросла не на шутку.

и, в конце концов, все довольны.

а я теперь имею скидку, и не только в этом агенстве.
и мне всегда скажут:
-не нужен вам этот объект, тут (например) перекрытия не поддаются восстановлению, или еще какой другой скрытый дефект, вроде повешеного в спальне, или нехороших соседей.
мы вам другое предложим, вам интереснее будет...

и я, в свою очередь, всем знакомым, которые просят у меня маклера -
дам хороших, которые и с душой поищут, без имитации бурной деятельности и лишних показов, и в проценте подвинутся.
или продадут без ажиотажа и сбиваний-каруселей, за нормальную цену.
и все тихо, по домашнему, без скандалов.
и опять всем хорошо. включая меня, я с двух сторон зарабатываю , как минимум, благодарность.

а крохоборам - продадут како ен ибудь привидение, или как говорят работяги "пизань", да еще и дороже, чем у соседей - нормальный объект.

и потом будут сидеть в ресторане и на весь зал смеяться, какие есть еще на свете лохи, мол недавно одни покупатели то то и то то купили, а там трещина с кулак, или фундамент без гидроизоляции, пусть теперь попробуют продать, весь город знает, ха-ха-ха.
пусть теперь еще больших лохов , чем они сами поищут, но таких уже нет, ха-ха-ха.

так это в одессе, где жителей больше миллиона, а в герцег нови например - сколько?

резюме,
для того что бы не обдурили,
не нужно быть дураком.

и,
можно быть скупым, но не жадным.

а то официанты будут в суп плевать.
или рабочие краску да цемент воровать.

не знаю, как в мегаполисах, а в небольших городах - точно.