Версия для печати темы

Автор: murzik 2 Apr 2006, 20:17

Предлагается начать тему, посвященную малому туристическому бизнесу в Черногории. Сам я собираюсь заняться постройкой дома на 8-12 комнат для сдачи внаем туристам. Интересны любые соображения по этому поводу. Бизнес, как мне кажется перспективный, и связан с ликвидной недвижимостью. Если появяться предложения о партнерстве буду рад.

Автор: logrus 3 Apr 2006, 10:31

Собираюсь покупать что-то типо этого, потому что в стоительстве мало чего понимаю... НО буду рад любому парнтнерству.

Автор: snoop 3 Apr 2006, 13:46

А я готов продавать размещение на ваших объектах туристам через www.adriatic-tour.com

Автор: logrus 3 Apr 2006, 14:30

Обижаете! Как только - так сразу к вам. Договорчик, то се. Комиссию от рэка.
Кстати для всех остальных имеющих собственные обекты размещения. Могу до осени представлять ваши интересы у Московских туроператоров. Простите за рекламу.

Автор: murzik 3 Apr 2006, 21:56

Ну в строительстве можно и не понимать, но "с нуля построенный проект" говорят, гораздо дешевле. Тут есть моменты как за так и против. А в какую сумму Вы планируете уложиться, если не секрет.

Автор: logrus 4 Apr 2006, 11:44

Есть у меня опасение, что не понимая ничего в строительстве - будет в конечном итоге гораздо дороже.
И это в принципе единственный минус. Кроме того, что нельзя покупать землю в Черногории иностранцам.

Автор: murzik 4 Apr 2006, 13:57

Да! Я уже об этом думал. Но мне тут уже прислали план строительства дома на 9 номеров. Получается примерно на 70.000 дороже чем покупать готовое.

(Добавление)
А насчет покупки земли. То можно ведь обойти этот закон. Зарегистрировав юр. лицо например.

Автор: logrus 4 Apr 2006, 15:42

На 70 тысяч дешевле или дороже?

Автор: murzik 5 Apr 2006, 11:38

Строительство с нуля получается на 70 тысяч дешевле.

Автор: A.K. 5 Apr 2006, 18:33

Готов вписаться ) Еще в прошлом году выяснял у Снупа варианты, но на самостоятельный проект баблоса не хватит, а войти в долю - можно рассмотреть, если есть ТЭО или что-то похожее )

Автор: murzik 6 Apr 2006, 14:22

A.K.
А кто такой Снуп? Очень интересно )
ТЭО и прочее можно примерно составить. На строительство 10 комнатного аппартамента уйдет примерно 220.000(это с землей и отделкой). Еще нужны деньги на мебель, технику, рекламу и прочее, и прочее) Но в общем и целом, я думаю можно в 250 -270 тысяч уложиться). Вопрос в том с какой суммой Вы готовы войти в это дело?

Автор: logrus 6 Apr 2006, 15:09

Я-б, вошел с половиной, но потом будущий дележ напрягает. Да и так как в стройке мало понимаю - боюсь надурите -))

Автор: murzik 6 Apr 2006, 16:42

У меня, скажу я Вам по секрету там же самая боязнь )
Насчет непонимания в строительстве. Вопрос самый животрепещущий. И я не вижу другого выхода, как поиск здесь в Москве (по знакомым, по рекомендациям, провести несколько собеседований) надежного прораба, которому можно будет доверить контроль за строительными работами.
Насчет дележки. Дележка должна проводитться из расчета вложений и затраченных усилий. Я в принципе, готов заняться этим вплотную, ведь можно зарабатывать не только на сдаче комнат, но и на дополнительных услугах - экскурсии, такси, аренда авто (возможно даже стоит купить свою машину и сдавать ее в аренду, в сезон машину там очень сложно найти), дайвинг. Потом я вот думаю как там дела обстоят со альпинистским спортом, охотой, рыбалкой. Это все тоже вещи, которые могут быть интересны.

Автор: 6 Apr 2006, 19:39

Murzik, поверьте все же, что строительство просто апартаментов под сдачу - это невыгодно. Местные сдают отдыхающим койки 10-15 евро в сутки, нормальный 2хкомнатный апартамент в будве стоит 30-50 евро в сутки. По 50 это в июле, августе, а июнь и пол сентября по 40 евро (сезон длится обычно дней 100). За сезон больше 30 тысяч вы не получите, в несезон если повезет то найдете постояльцев на новый год и на майские. Если сдавать на длительный срок (на год), тогда цена будет 200-250 евро в месяц (оплата раз в квартал). Через 3 года придется делать косметический ремонт, еще через 3 - капитальный... В-общем окупаться все это будет лет 10 в лучшем случае...
Ищите круглодичные варианты бизнеса...

(Добавление)
Если делать дайвинг-клуб то выгодней базу арендовать а не строить или покупать крупный корабль, на котором можно размещать туристов с ночевкой (это вполне посильно с вашим бюджетом - старый советский теплоходик 80х годов можно купить в греции тысяч за 100 и еще на оборудование останется).

Автор: A.K. 7 Apr 2006, 11:12

Мурзик,
1. Снуп - это местный админ
2. Что касается "ТЭО можно составить" - у вас речь идет в основном о строительстве - составить смету для специалистов - дело пары дней. Речь же идет об ОКУПАЕМОСТИ проекта
Так вот, пресловутый Снуп в свое время очень доступно объяснил мне, почему дожидаться окупаемоети такого проекта можно тыщщулет ) - в этот раз это сделал Винд, причем также толково . Мало того, он оперирует "грязными" суммами, не учитывающими накладные расходы, оплату персонала, налоги, выплаты по кредитам, если таковые будут и пр.
Ведь практически весь год, за исключение летнего сезона и м.б. Нового года, здание будет работать "вхолостую", потребляя, тем не менее, электроэнергию, воду, материальные и человеческие ресурсы для поддержания жизни
Так, что не все так просто.
Упор, ИМХО, должен быть сделан именно на сопутствующие бизнесы. В этом плане дайвинг, конечно, очень привлекателен, но для этого дела нужно иметь НАДЕЖНОГО и ОПЫТНОГО профессионала. Но это о5 не круглогодично. По отзывам местных наших - все остальное время жизнь там едва-едва теплица. Лиди в полном смысле слова сидят на жопе и проедают заработанное за лето (сорри - не баньте, это я для образности)
Вопрос в том - стОит ли оно того ЭКОНОМИЧЕСКИ, даже при всей моей большой привязанности к Черногории.
Вопщим - вопросов больше, чем ответов

Автор: murzik 7 Apr 2006, 11:24

Да, все верно. Но! Насчет окупаемости. Расчет на то, что сама недвижимость - это вполне леквидный актив. Если дело не идет продаем дом и компенсируем расходы и даже сверх того зарабатываем. Все таки это не парикмахерскую открывать на арендуемой площади
Есть еще кое какие аргументы. Хотелось бы узнать какие аргументы и цифры вам предоставили Снуп и Винд. Что там не сходиться? Поделитесь если можно.

Автор: A.K. 7 Apr 2006, 12:28

Примерно тоже самое, что и сейчас - что средний период окупаемости такого проекта будет от 10 до 15 лет.
То, что недвижимость ливидна - это понятно, но с этой точки зрения вложение в пару-тройку однушек в Москве дадут такой возврат, что ни одна Будва не сравницца )

Автор: Dauphin 7 Apr 2006, 12:53

да мне кажется побыстрей сейчас в ЧГ будет рост.Подождем референдума.

Автор: logrus 7 Apr 2006, 13:06

А чем вам не нравиться такой бизнес? Уж гораздо лучше чем отель работающий 3 месяца в году.

Полностью поддерживаю.
Помойму тот кто считает, что в Черногории можно заработать больше чем в Москве - сильно ошибается.

Автор: murzik 7 Apr 2006, 13:30

А как же отели существующие на побережье. Те которые уже построены и те которые только строяться. Те кто был в бечичи в том году видели какое там строительство. Как вы думаете, это все убыточные отели. Или может быть они строяться с учетом окупаемости 15-10 лет?
Насчет дикарей и прочего. Не все люди любят ездить дикарями, приезжать, и потом искать бабушку которая будет сдавать коморку за 20 евро. Есть люди готовые заплатить 30 - 50 евро в сутки, но быть уверенными, что в аэропорту их встретят и проводят, комната будет с телевизором кондиционером и прочим, в любое время суток клиенту помогут с любыи вопросами.
Отдых дикарем - это приключения, а для некоторых жизнь и работа и так сплошное приключение и отпуск такие люди хотят провести спокойно и безо всяких там приключений.

(Добавление)

Очень интересно я работал в сфере "однушек в москве". И кое что про это знаю. Но все-таки мне интересно, как вы собираетесь что-то там заработать на 2 -3 однушках в москве, котороые к слову будут стоить больше полумиллиона долларов.

Автор: 7 Apr 2006, 14:29

отдых дикарем в черногории это не то что гденибудь на югах нашей бывшей советской Родины.
Там эти апартаметы в каждом доме - идите по улице и выбирайте. Причем выбрать есть из чего - и койки в обшарпанных комнатах (хозяева при этом, с большой вероятностью, будут милейшие люди, с которыми вы подружитесь и которым вы поедете вновь), и очень приличные апартаменты. Практически везде можно договорится о питании (8-12 евро за 2 раза в день).
Нормально окупаются только большие отели, и то не все..

Автор: murzik 7 Apr 2006, 14:36

Люди там разные, есть милейшие, а есть ужаснейшие. Кормежка - это отдельный момент, всем нравиться что -там большие порции за вменяемые деньги, но готовят они там не ахти, тут нечего даже спорить.
Насчет дикарей. Особой разницы с нашим югом нет. На нашем юге тоже можно бродить по улицам в поисках. Но! Дикарями в основном ездят местные. Сербы, боснийцы и прочии. Наших, которые ездят дикарями - не так уж и много. И потом, опять же. Есть дикари, а есть люди которым неинтересны поиски на месте. Целевая группа не они, а люди, которые хотят уже в Москве знать за что они платят деньги. Расчет на то, что можно оказывать услуги которые не будет оказывать никакие частные квартирки. Это просто разные вещи! Тут даже сравнивать не стоит.

Автор: 7 Apr 2006, 15:10

самый простой и надежный бизнес там - строить жилье и продавать, единственный опасный момент - разрешение на строительство - можно купить землю на которой никогда ничего не построишь или взятки заломя такие, что это все бессмысленно станет. Но если подобрать нормальный участок, то 50% за год гарантированны, а если поморочится с подбором участка, проекта и тд., то и 100%-это вполне реально.
чтобы убедится в правоте моих слов нужно присмотрется на чем сейчас зарабытывают местные, успевшие заработать стартовый капитал до бума на недвижимость - все они вкладываются в строительство.

Автор: logrus 7 Apr 2006, 15:16

Ну эти то цены вы откуда взяли? Рынок и так перегрет сильно. Не может стоимость расти бесконечно. Сначала упадет бакс, потом упадет рынок недвижимости в США, а за ним и наш покатиться. НЕ! Резко не упадет, но и однушка больше 100К стоить не будут.

Автор: 7 Apr 2006, 15:24

Мурзик, русские однажды побывавшие там в следующий раз очень часто едут дикарем.
а если ориентироваться на тех кто впервые едет, то все равно больше 60-70 евро в сутки за номер вы с них не возьмете, а это кардинально ничего не изменит - вместо 15 лет ваш проект окупится за 10-12...
проблема в том, что конкурировать вам все равно придется с такими же маленькими отелями, виллами с апартаментами, которые были построены 20 лет назад, для чьих хозяев уже давно не стоит вопрос окупаемости, для них их довольно примитивный бизнес - единственная возможность выживать. А если не хотите конкурировать с ними, то нужно строить гостиницу заведомо более высокого класса - а это уже совсем другие вложения. Но и тут проблема - черногория все-таки малобюджетный курорт (хотя не спорю есть и дешевле)

Автор: murzik 7 Apr 2006, 17:27

100 тысяч стоит однушка в мытищах без отделки. Я знаю о чем говорю.

Автор: logrus 7 Apr 2006, 17:37

так против ста тысяч я и не спорю.... НО больше....
не может убитая однушка, а для сьема однушку в элитном доме покупать глупо - стоить больше 3 тысяч км.м

Автор: murzik 7 Apr 2006, 17:37

Wind
Если вы попробуете поискать в рунете виллу в черногории, то найдете всего один вариант. Через агенства можно что-то там нарыть, но... если без агенства - всего одна вилла, всего один сайт.
Дикарем, едут только те, кому это интересно. Мне кажется это вообще некоректо сравнивать эти виды отдыха. Можно и в Лондон дикарем поехать ну и что? Те, кому понравиться в первый раз, поедут и во второй, и в третий и не будут бегать по переулкам в поисках свободной комнатенки. От добра, добра не ищут. Это просто совсем другие люди и все.

(Добавление)

Так это в Мытищах! Это не в Москве. Для того чтобы сдавать, здорово покупать квартиры в центре, подешевле и пораздолбанней, ремонтировать их а потом сдавать. Но не помесячно, а посуточно!!! Только так можно зарабатывать.

Автор: 7 Apr 2006, 18:52

а не надо ничего искать в интернете
просто берете телефон хозяев у которых вы жили и звоните напрямую - они и комнату придержат и в аэропорту встретят
ну или если обзавелись знакомыми там - они там помогут хорошо устроится.
впрочем чего мы спорим. просто мне кажется это все геморным и малоприбыльным

Автор: murzik 7 Apr 2006, 19:21

Что геморное дело. Это точно. Что не сверхприбыльное - наверняка. Но может Вам известно как зарабатывать проще?

Автор: 8 Apr 2006, 03:38

А я уже написал выше что проще всего там - строить и продавать. С бюджетом 250-280 тысяч лучше найти землю поменьше да подороже гденибудь на Св.Стефане, Перасте, и др. престижных местах, и на оставшиеся деньги построить приличный домик ок.250м2, разбитый на 2 части и загнать на стадии грубых работ по 2 или даже 2.5 тысячи за м2. Сроки - 3-4 месяца разрешение на строительство, проект, подготовка участка, 9-11 стройка (от погоды зависит, а то если на всю зиму зарядят ливни, много не построишь).
Тут главная проблема участок такой найти - они редко попадаются.
но можно поступить попроще и понадежней - построить за те же деньги дом метров 300 в обычном месте и продать по 1300-1500 за м2. Причем дом и участок тоже надо разбивать на две части - так продать легче.

Автор: murzik 8 Apr 2006, 09:59

Да, это тоже вариант. И очень заманчивый. Только вот легко ли будет найти покупателя на этот дом?
А вообще много ли покупают жилья там именно для собственного пользования.
Я вот думал может стоит поработать пару лет, а потом уж продать.
Я сейчас жду ответа от приятеля черногорца, у него там своя вилла гостиничного вида плюс ко всему он и продажей и строительством занимается. Посмотрю, что хорошего он скажет.

Автор: Dauphin 8 Apr 2006, 10:51

Хм.Интересная ссылка.Не особо понимаю сербский,однако пока мы здесь паримся на форуме,земляки вовсю скупают недвижимость и землю(?)КАК?ведь нельзя?
http://www.durmitorcg.com/opsirnije.php?id=10066

Автор: snoop 8 Apr 2006, 13:35

Кто сказал, что нельзя покупать строения? Можно. Землю не получается оформить на физическое лицо - это да. Таки в статье прямо указано, что землю покупают юридические лица.

Автор: murzik 8 Apr 2006, 13:46

А такая ли уж большая проблема зарегестрировать юр. лицо для покупки земли? Все равно если вести коммерческую деятельность это придется сделать.

Автор: 8 Apr 2006, 22:09

Мурзик, для того чтобы легче продавалось дом нужно разбивать на 2 части или вообще на апартаменты. Хороших домов, тем более новых и построенных по нормальным проектам (не гостиничного типа) в черногории сейчас мало и спрос на них явно превышает предложение. Да и мы поможем побыстрее продать.

Автор: Dauphin 9 Apr 2006, 08:00

Вот же ведь,всегда лазейка найдется.Зарегистрировал юрлицо и скупай землю,сколько влезет.Но я так подозреваю,что еще не каждому юрлицу продают.Наверное обязательно черногорцев в составе акционеров иметь.

Автор: snoop 9 Apr 2006, 18:44

Не обязательно черногорцев иметь в учредителях. Любая черногорская фирма может купить землю - это проверено на практике.
И по поводу длительности строительства замечание: во время туристического сезона строительство в прибрежных общинах запрещено.

Автор: 10 Apr 2006, 00:40

по поводу длительности строительства snoop заметил верно. В идеале землю покупать надо не позже мая, лето - на возню с разрешениями, а осенью начинать строится. а к маю следующего года финишировать. Хотя в принципе внутренние отделочные работы можно и летом делать, не очень афишируя это, а вот грубое строительство уже точно нельзя вести.
а поводу фирмы, единственный нехороший момент - инстранец не может сразу стать директором фирмы - из-за неимения права на работу. потом как получит - то можно

Автор: snoop 10 Apr 2006, 10:15

Если иностранец является одновременно учредителем фирмы, то можно сразу же назначать его директором. Могу сообщить механизм подробнее, если интересно.

Автор: 10 Apr 2006, 12:10

Снуп, расскажите пожалуйста механизм. Мы в прошлом году оформляли фирму, в которой я должен был быть директором, нам сначала сказали что сразу это невозможно по двум причинам - 1.у меня не было разрешения на работу, 2. Меня не было в тот момент в стране (фирма оформлялась по доверенности).
Мы тогда разбираться не стали с возможностями обойти это, а просто директором стал мой партнер у которого все бумаги уже были готовы.

Автор: Dauphin 14 Apr 2006, 11:47

А тем временм,к вопросу,где выгодней вкладываться в недвижимость
http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2006/04/14/4339414

Если честно,я просто о**ваю.Казалось бы,ну куда еще вверх.

Автор: snoop 26 Apr 2006, 10:44

Wind, невозможно было сделать Вас директором по причине отсутствия в стране. Директор, знаете ли, обычно облдает правом подписи При оформлении фирмы нужно было заполнить карточку с образцами подписей и заверить её в суде. Без Вас, сами понимаете, это было невозможно.
Пока закон "О трудоустройстве и работе иностранцев" не работает в части получения разрешений на работу учредителями фирм, никаких проблем назначить одного из учредителей-иностранцев директором нет. Механизм следующий:
1. При оформлении учредительных документов вписываете директором одного из учредителей (назовём его иностранец N).
2. Через 28-29 дней после въезда N в страну он идёт в полицию к инспектору по иностранцам и просит одобрить ему временное пребывание на три месяца (можно попросить и на шесть, но решение будет приниматься исходя из полноты представленной документации).
3. Сразу же после получения заветного штампа в паспорт, не выходя из кабинета инспектора, N просит оформить себе "личный номер иностранца". Просьба обосновывается необходимостью оформления на работу.
4. Максимум через неделю инспектор выдаёт гр-ну N справку с личным номером.
С этой справкой N идёт в общину и оформляет трудовую книжку. Чистая книжка и 2 бланка заявки покупаются в магазине канцтоваров.
5. Справка о личном номере и трудовая книжка сдаются бухгалтеру, и он окончательно производит оформление N на работу (налоговая, медстрах, соцстрах).

Автор: Dauphin 26 Apr 2006, 13:13

Мне кажется,проще местного взять в соучредители,был бы человек толковый

Автор: snoop 26 Apr 2006, 15:22

Вообще-то директор не обязательно должен быть из числа учредителей. Поэтому, если уж хочется местного директора, то достаточно платить ему зарплату, а в состав учредителей зачем вводить???

Автор: 26 Apr 2006, 18:34

Спасибо, Snoop!

Автор: Dauphin 27 Apr 2006, 12:06

Snoop
Верно,чего-то меня переклинило, директор-это ж обычный наемник.

Автор: тим 28 Apr 2006, 12:26

Парни, совершенно согласен с тем, что в ЧГ поднять денег на бытовом уровне невозможно (к бытовому уровню отношу мини-гостиничку и пр.). Но сделав одноразовое вливание на зарабатываемые средства можно вполне сносно жить (по ЧГорским меркам). Сам сделал ставку на то, чего в ЧГ не видел (за маленьким исключением), на дорогое и комфортное жилье (конечно же по ЧГорским меркам). Св. Стефан не по карману, а вот квартирку в старом Которе и домик на воде в заливе почти подготовил к сезону. Подготовил и сижу "рыдаю", как Вам доходность в 6% годовых не учитывающая текущие расходы? Пока лучших предложений не имею, а подобные посылаю и стараюсь не впадать в уныние, успакаивая себя мыслью, что проголосуют за независимость, а там и визовый режим не за горами и потеряет ЧГ привлекательность как недорогой курорт, ход мыслей понятен? А с другой стороны, совсем непонравился новый проект закона - как бы самого не выперли, ...со словенцев они копируют..., а у этих все не по-детски серьезно, что касается нас -Русичей. Не, не для заработков страна эта. Для жизни - может быть.
По поводу выгодности вложения денег в ЧГорскую недвижимость по сравнению с Московской или строительства домов на продажу, считаю даже сравнивать некорректно. В Москве и рост цен, стоимость аренды и отбивка на строительстве гораздо выше. Можно говорить, что в ЧГ ситуация стабильней, да, но это не касается нас - иностранцев и в частности Русичей. Как то нам в Европе не рады, а ЧГ на ЕС ориентируется достаточно однозначно и если им придется выбирать?... даже думать об этом не хочется.
По поводу покупки участков скажу следующее: в июне запретили продавать "физикам" не резидентам, далее порекомендовали юрлицам не резидентам получать "мышление министерства" на покупку земли (кто покупает без него-это его выбор) и т.д. и т.п. По жизни получилось, что отдав деньги за участок для строительства под себя в октябре, до сего дня не обладаю им. Наверное, это Я такой невезучий, у других, надеюсь все гораздо лучше.
У господ риелторов прошу прощения за негатив и искренне надеюсь, что все выше сказанное не повредит объемам продаж. Да и как повредит, если в самолете взрослые люди мне с гордостью и радостью рассказывают, что за неделю они успели открыть фирму, купить два участка и аппартаменты и все не выезжая из Тивата, о как!

С уважением. Тим.

Автор: Dauphin 4 May 2006, 11:52

По поводу покупки участков скажу следующее: в июне запретили продавать "физикам" не резидентам, далее порекомендовали юрлицам не резидентам получать "мышление министерства" на покупку земли (кто покупает без него-это его выбор) и т.д. и т.п. По жизни получилось, что отдав деньги за участок для строительства под себя в октябре, до сего дня не обладаю им.
А если хоть какие-то развалины есть, или фундамент,пройдет как строение?Или надо обязательно полноценный дом?