Посоветуйте профессиональных риэлторов для покупки земли!!! Опции

[Михаил Шабалин]

Здравствуйте, коллеги!

в конце апреля совершил первую вылазку в Черногорию для того, чтобы осмотриеться на месте и понять, надо мне это все или нет. Пришел к выводу , что надо, несмотря на все ньюансы и НО... так даже интереснее.

20 мая собираюсь лететь опять для покупки земли в заливе. Предположительно в районе Котор-Муо-Прчань.

В принципе, у меня есть агентство (русские), которые подбирают для меня варианты, но в одну корзину яйца класть не хочется - хочется пообщаться с несколькими агентствами.


Коллеги, посоветуйте какие-нибудь хорошо зарекомендовавшие себя агентства, котрые могли бы помочь в покупке замли.

И второй вопрос ( для тех, кто уже имеет опыт приобретения недвижимости): как вы решали вопрос с проверкой юридической чистоты сделки? Доверились ли вы кому-либо из местных юристов или сами вгрызались в местное законодательство? Существуют ли русские переводы основных законов о иностранных инвестициях, о строительстве, налоговых законов?

Заранее благодарен

(Добавление)
вот еще вопросик к тем кто строился с нуля:

помогите спланировать расходы на комм. налог, разрешение на сторительство, и само строительство дома...

[Винд]

земля на побережье 100-400 евро за м2. пятно застройки около 25% (хотя бывает и 75%). Этажность - обычно 3 этажа (приземле, спрат, подкровле)

налог на строительство (коммуналии) - 50-250 евро/м2 - в зависимости от удаления от моря и городов. Будва 1 зона -125 евро. Херцег-Нови кажется 120. В Которе вроде 130 было.

проект 10-20 евро с м2

типичное для страны строительство под ключ (монолит, кирпич, штукатурка, покраска, недорогое инженерное оборудование) - работа и материалы - от 350 евро/м2. Черновое (т.е голые стены) - ок 150
средний уровень - 400-450 евро

получение самого разрешения на строительства - тоже весьма затратная статья. При строительстве для себя чего то скромного и если очень повезет то можно отделаться парой тысяч и ящиком водки - но это редко. А если на продажу и с размахом - то денег может уйти много больше

суммарные сборы на подключение к коммуникациям (это не за материалы и работу, а просто сбор) - 20-30 евро с м2

как показывает практика полностью готовый дом со средним уровнем отделки с небольшим участком выходит в районе 800 евро за м2

[Guest_Михаил Шабалин_*]

Здравствуйте ВИНД!

Большое спасибо за ответ!
у меня возникло несколько уточняющих вопросов:
1." пятно застройки - 25% от размера участка". Это как-то регламентируется законом? Можно ли увеличить пятно застройки и как это сделать?

2. "типичное для страны строительство под ключ (монолит, кирпич, штукатурка, покраска, недорогое инженерное оборудование) - работа и материалы - от 350 евро/м2. Черновое (т.е голые стены) - ок 150
средний уровень - 400-450 евро"
Не порекомендуетет какую-нибудь проверенную строительную компанию?

3. "получение самого разрешения на строительства - тоже весьма затратная статья" - пожалуйста, объясните, что это за документ и зачем он нужен, а также, можно ли его получить легально или надо обязательно платить чиновникам?.

4. "суммарные сборы на подключение к коммуникациям (это не за материалы и работу, а просто сбор) - 20-30 евро с м2" А коммуналии - это не то же самое?
Что-то я запутался - коммуналии, разрешение на строительство и сбор за полдключение коммуникаций - чем отличаются эти документы по сути?

[okuloffа]

4. "суммарные сборы на подключение к коммуникациям (это не за материалы и работу, а просто сбор) - 20-30 евро с м2" А коммуналии - это не то же самое?
Что-то я запутался - коммуналии, разрешение на строительство и сбор за полдключение коммуникаций - чем отличаются эти документы по сути?

Коммуналии - это городские налоги на строительство, сбор за подключение - расчеты с коммунальными службами. Разрешение на строительство можно получить, если участок включен в план урбанизации и тоько в соответствии с этим планом. Поэтому лучше покупать участок в разрушенным домом.

[Гость]

Мне объяснили, что коммуналии - это и есть платеж за использование имеющейся инфраструктуры - дороги, водопровода, электросети... то есть я плачу за то, что когда-то государство ( или частные инвесторы) вложили деньги в развитие инфраструктуры района, что позволяет теперь мне использовать ее.
Или я не прав, и за подключение к водопроводу, электричеству и канализации надо платить отдельно, разным службам, как в России? Если это так, то какова верояность того, что мне не хватит мощности подстанции ( например)? ... и я пойду сам покупать себе трансформатор...опять, как в России
За что же в этом случае я плачу коммуналии?

[Гость]

Мне объяснили, что коммуналии - это и есть платеж за использование имеющейся инфраструктуры - дороги, водопровода, электросети... то есть я плачу за то, что когда-то государство ( или частные инвесторы) вложили деньги в развитие инфраструктуры района, что позволяет теперь мне использовать ее.
Или я не прав, и за подключение к водопроводу, электричеству и канализации надо платить отдельно, разным службам, как в России? Если это так, то какова верояность того, что мне не хватит мощности подстанции ( например)? ... и я пойду сам покупать себе трансформатор...опять, как в России
За что же в этом случае я плачу коммуналии?

Коммуналии - это налог государству на развитие инфраструктуры,
а сборы платятся коммунальным предприятиям просто за право подключится к их системе.
Коммуналии - это 50-200 евро за м2 здания в зависимости от урбанизационной зоны (грубо говоря чем ближе к морю и городской инфраструктуре тем дороже). На практике трансформаторную подстанцию, дорогу надо делать самому, а потом эти расходы будут вычтены из суммы коммуналий.

Сборы расчитываются исходя из сметной стоимости того что вы строите
к примеру энергетики возьмут 2.5%, экологи 1%, водовод 1% .. В общей сложности набегает 6-8%. Где-то 20-40 евро с м2

[snoop]

К вопросу о неожиданных "подводных камнях" при покупке земли (из газеты "Победа"):
Tivat, 14. avgusta -„Udruženje vlasnika zemljišta na ostrvu Sveti Marko“ ponovo se oglasilo povodom raspisanog tendera Agencije za privatizaciju republike Srbije o prodaji tog ostrva, koje je u kartama zavedeno pod imenom Stradioti. U saopštenju koje su potpisali Predrag i Vasko Ivošević naglašeno je da je zemljište na ostrvu prije nego što će ga beogradski „Putnik“ „navodno kupiti“ bilo u stoprocentnom vlasništvu fizičkih lica sa teritorije Krtola.
Ugovori su, kako je navedeno u saopštenju, potpisivani u Domu kulture u Radovićima u kasnim večernjim satima i uz asistenciju policajaca, koji su dovodili vlasnike zemljišta na potpis i uz prisutnost partijskih sekretara i predsjednika opštine, a nerijetko su i nevlasnici potpisivali ugovore u ime ljudi koji su se nalazili po Americi i drugim zemljama. Cijena kvadratnog metra pri toj „kupovini“ bila je manja od cijene kilograma hljeba.
Članovi Udruženja osporavaju pravo vlasništva „Putnika“ nad ostrvom pred Komisijom za povraćaj i obeštećenje u Tivtu i pred Evropskim sudom pravde u Strazburu.

"Общество собственников земли на острове Святого Марка" сделало заявление по поводу тендера, объявленного Агентством Сербии по приватизации, о продаже острова (на картах значится под названием Страдиоти). В заявлении говорится, что земля на острове до того, как его купил (ещё при социализме - прим. snoop) белградский государственный туроператор "Путник", находилась в собственности жителей селения Кртоле. Догвооры купли-продажи подписывались в Доме культуры посёлка Радовичи, в поздние вечерние часы, в присутствии партийных деятелей и председателя общины. Людей в ДК приводила полиция, а нередко третьи лица ставили подписи за своих земляков, в своё время эмигрировавших в Америку и другие страны. Цена квадратного метра земли при той "купле-продаже" была меньше цены килограмма хлеба.
Члены Общества оспаривают право собственности "Путника" над островом перед Комиссией по реституции в Тивате и перед Европейским судом в Страсбурге.

[Dom]

Уважаемые дамы и господа по поводу проф.риелторов.

Как известно в ЧГ недвижимостью занимаются все от таксистов до поваров ресторанов.
Агенств огромное количество, при этом их сотрудники по русски говорят откровенно слабо.
И чрезвычайно ленивы! По этому с первого захода для покупки подходящей недвижимости времени как правило не хватает.

Предлагаю Вам воспользоваться Российскими агенствами недвижимости которые занимаются ЧГ

При нормальном стечении обстоятельств выйдет дороже примерно на 3-5%, но зато Вам не придеться мучительно общаться с ЧГ агенствами. И многое за Вас сделают сдесь.



Сообщение было отредактировано snoop: 5 Dec 2006, 10:33

[snoop]

для Dom: реклама агентств недвижимости удалена. Также удалена Ваша тема про "рост цен". Пожалуйста, в дальнейшем воздержитесь от написания подобных "агиток".