Как проверить чистоту сделки при покупке недвижемости?, Как съэкономить и избежать ошибок на разных этапах имиграчии в Черногр Опции

[sergey]

Говорят, что в Черногории маклер - всего лишь жулик, не гарантирующий ничего. Привел лоха, развел его на контракт, тут же снял комиссионные и гуд бай. А ты крутись как можешь. Адвокаты, говорят, тоже не благонадежные. Дескать деньги берут, а проверку документов не делают. Что же делать? Хотелось бы услышать мнения заинтересованных в покупке, а еще лучше ее совершивших, хотя им это уже по барабану. Из моего же текста пока вытекает только одна реальная, но дорогая и хлопотная, рекомендация. Не платить наличными. Заключить сделку и обратиться за ссудой. В этом случае банк сам все квалифицированно проверит. Начиная от реальности цены и кончая чистотой документов. А ссуду можно вернуть хоть на следующий день. Хотелось бы этого избежать. Но как пока не знаю. Буду рад, если кто-нибудь продолжит тему.

[Винд]

1. Иностранцу ссуда в черногорском банке не светит ни при каких обстоятельствах. Кредит реально получить только на черногорскую фирму под залог недвижимости, причем на хороших условиях - 6-7% в год

2. Проверка юридической чистоты собственности дело непростое и трудноосуществимое в полной мере человеком с улицы и тем более иностранцем. некоторые вещи без личных неофициальных связей вообще не проверить. Особенно непросто с квартирами на стадии строительства - надо всю разрешительную документацию на дом (буквально несколько дней назад, насколько знаю, власти приостановили строительство многоквартирного дома в будве из-за превышения этажности, а квартиры на лишнем этаже наверняка уже проданы...), потом надо проверить проплачены ли застройщиком коммуналии, и прочие сборы.. Полагаться на заверения застройщика нельзя, а официальных путей проверки нет.

Случай из жизни - осень прошлого года одна московская инвестиционная компания купила задешево у югославского фонда реализации военного имущества участок у самого моря. юристы весьма серьезные всем занимались, но.. после проплаты всех денег, появился черт из табакерки - какойто черногорец с еще австрийскими (то есть вековой давности, до присвоения участка военными) документами на эту землю и доказал в суде свое право на наследование. Пришлось инвесторам договариваться с этим черногорцем..

[sergey]

Большое Вам спасибо за продолжение темы. Однако, от вашего сообщения оптимизма не прибавляется. Напротив, есть ощущение невообразимого риска. Если цену помножить на коофициэт этого риска, то цена становится просто астрономической. Я не прав? Кстати, какие формы коллективной собственности практикуются в Черногории? Кооператив и кондоминиум, как в Америке и других цивильных странах? Или прожект как в США и Великобритании, что в принципе тоже, что и Амидар и Амигур в Израиле, и тоже, что приватизированная и неприватизированная квартира в Москве, включая новостройку, т.е. жилье для неимущих, содержание которого частично или полностью возложено на государство? Без определения этого нельзя понять, что есть квартира в Черногории. Скажем, в Москве, в большей степени, - это всего лишь право проживания и продажи этого права при соблюдении ряда условий, явно противоречещих праву собственности в цивилизованном понимании этого слова. Существует ли в Черногории институт прописки или нечто ему подобное в русском понимании этого слова? Какие виды передачи собственности в Черногории практикуются, и какую ответственность по ним несет продавец, и с каким сроком давности? Например, в США три базовых вида. Квит клэм дид, когда продавец отказывается от дальнейших притязаний на недвижимость, но ничего не гарантирует относительно других возможных исков, и дженерал воронти дид, когда продавец обещает, что никаких исков ни с чьей стороны не будет, в противном случае он несет ответственность за эти иски, и наконец, спешэл воронти дид, нечто среднее между первыми двумя, но ближе ко второму. Банк дает ипотеку только под дженерал воронти дид. Хотя страховая компания страхует риск собственности и по дженерал воронти и по спешэл воронти дидам. Я не понимаю, что значит "Официальных путей проверки нет"? И что значит "Личные неофициальные связи" и где их взять? Буду признателен, если разъясните и подскажите. Я собираюсь в Черногорию в начале июля.

[Винд]

Не берусь так запросто вам ответить, я не настолько влазил в эти вопросы. Многоквартирные дома после сдачи дома передаются в обслуживание муниципальным коммунальным службам, а земля фактически переходит в собственность муниципалитета. Но бывает еще схемы, когда можно купить с квартирой еще и кусок земли (это касается домиков на несколько квартир - 2-3), получется что-то вроде покупки части дома.

если сравнивать с цивилизованными странами конечно риски в черногории непомерно высоки, но прибыль можно получить 100% за год. вот в словении там все четко как в аптеке, но себестоимость одного строительства 1000 евро за м2, причем без отделки внутри. И в итоге даже продажная цена 3-4 000 за м2 не делает инвестиции в строительство там привлекательными - 20% в год если повезет. Зато очень надежно.

можно конечно и в черногории искать что-то вроде как вы нашли в америке и доводить ситуацию до нормальной, но мне кажется это самый скользкий путь.

"официальных путей проверки нет" означает то что просто так никто не может прийти в општину и затребовать документы об оплате сборов застройщиком и согласовании проекта и тд.

Личными неофициальными связями можно обзавестись только живя там...
ищите нормальные компании где нормально все объясняют, а не говорят лозунгами типа "черногория это очень перспективно" и "русских здесь очень любят и никогда не обижают". не ориентируйтесь на крутизну офисов, а смотрите на компетентность. В конце концов свяжитесь со мной в привате

[sergey]

Большое спасибо! Я уже воспользовался Вашем разрешением и отправил письмо на Ваш адрес. Если оно не прошло, напишите, пожалуйста, я отправлю еще раз. Кстати, англичане все берут ссуды. На всех англоязычных сайтах есть предложение ипотеки. С уважением. Сергей.

[Винд]

Вы имеете ввиду англичанам предлагают ипотеку в Черногории? ни один черногорский банк не работает с иностранцами. Может быть какойто из банко UK на это пошел? я знаю что европейские банки часто кредитуют покупку недвижимости за рубежом но только внутри евросоюза