Дикий рынок черногорской недвижимости Опции

[prema]

Уважаемые форумчане . Я пообщался с Михаилом дважды и моё желание поехать в ЧГ только усилилось .
Неужели вы не чувствуете искренность или лукавство . Что касается нотар услуг , то у нас они озолотились , запись к ним была на месяц вперёд ( сейчас у нас лёгкое приземление экономики ) .Конечно , сидя дома за ПК ,я могу узнать практически всю инфо о любом объекте , т.к. есть рег. номер ,
пойти в Хонэ Регистр . Но живого и человеческого общения от ПК не получишь. Хочу сказать ещё раз спасибо Михаилу .Относитесь к людям так ,как хотели бы чтобы относились к вам .

[Wexford]

Ладно, заканчивайте вопли и стоны, давайте лучше дальше рассказывать страшилки, да михаило?

Случай первый: моя соседка хотела купить в прошлом году отличную небольшую квартиру в Бечичах/Рафаиловичах в новом доме, с отличным панорамным видом на море, но пока собирала деньги, её подруга( которую моя соседка и привезла в ЧГ показать красоты да помочь с недвижкой), перехватила квартиру и быстренько купила её за наличку. Итог - в этом году весной напротив их дома начали строить многоэтажку - панорманый вид моря будет закрыт 100%, цена квартиры , если не упадёт то роста уже не будет, равно как и интереса к последующей покупке кем-то.

Случай два: мой сосед и приятель купил зимой в феврале квартиру на нашей улице в 4х этажном доме на верхнем этаже, продавал местный моряк, достаточно хорошая цена (чуть ниже 2к метр), но требовался ремонт, зато шикарный панорманый вид на сатрый град Будвы, остров св. Николы, центр Будвы, соответсвенно все горы и тд. терраса 25 кв. м. с видом таким же. Соседня квартира на этаже небольшая по площади без террасы, но с таким же видом ушла в июне за 3к евро/метр, вернее не ушла, а улетела.
Итог: рядом с этим данием в октябре начинается строительство 5 этажного многоквартирного здания, вероятность закрытия супер-пупер вида очень высокая.

Как мы обсуждали с соедом из Цюриха - это вам не Британия, Франция и пр., где для того, чтобы даже террасу/балкон застеклить требуется planning permission и отсутсвие возражений со стороны соседей.
Дома по нормативе црангорской санитарной должны стоять на расстоянии 4 метра друг от друга(тоже не фонтан ограничение, у нас 9 этажныедома = 30 метров) - фактически строятся стена в стену, людям навсегда закрывается солнечный свет и какие-либо виды из окон,ю цена такой недвижимости падает на порядок....

[Walker]

Бывшая Югославия... Есть ли у кого информация по Хорватии -- как в реальности нерезидент может получить разрешение на покупку недвижимости? Сайты упоминают, что МВД решает в течение одного года. Вносится ли при этом предоплата - до получения разрешения.... Если да, то что, продавец ждет это время, а деньги находятся в Trust Account?

Мерси, за комплименты ).
По Хорватии Вы конечно очень смешно пошутили про trust (escrow) account . Ни трасти, ни эскроу услуг на территории балканских княжеств, пардон, республик - нет. И видимо не предвидится. Кстати, и система права не совсем это позволяет. Но там есть кое-что другое.
Раньше (до июля 2006 года) разрешения выдавал МИД (не МВД), тем иностранцам, государствоо проживания которых имело соглашение с РХ о взаимном признании прав и правовой помощи. У России такое соглашение есть. В июле 2006 компетенция по выдаче разрешения иностранцам на покупку недвижимости принадлежит Министерству Юстиции РХ. Что с одной стороны хорошо (дальше расскажу почему), а с другой - тоже самое. Ибо времени занимает достаточно.
Процедура покупки тоже со своими приблудами. Прямая процедура такова:
(1) Задаток. От 10 и более %. Лучше конечно более, т.к. деньги там любят даже больше чем в ЧГ. Вносится при подписании Договора к/п, фиксируется отдельной распиской. Задаток вобщем похож на русский (ст. 381 ГК РФ), то есть если сторона, получившая задаток со сделки соскакивает, то ее императивная обязанность - вернуть двойную сумму полученного задатка.
(2) Исполнение договора к/п. Это конечно оплата сделки. Максимальный срок, на который можно расчитывать - 1 месяц. Наверное, бывали и другие случаи, уменьшенные или увеличенные. Оплата обязательно фиксируется распиской. Удостоверять (и ДКП и расписки) нужно у нотариуса, там они есть (http://www.hjk.hr/).
(3) После оплаты суммы сделки, экземпляр договора (с копией расписки о получении цены сделки) и заявление о выдаче разрешения на регистрацию сделки подается в Минюст РХ. Процедура очень небыстрая. Минимальный обещанный срок - от 4-5 месяцев. На практике, полтора-два года - не искусство. Помимо разрешения на регистрацию, иностранец (если он является покупателем) подает заявление о выдаче разрешения на приобретение недвижимости на иностранное физическое или юридическое лицо, в тот же Минюст.
(4) После полной оплаты сделки, можно (а точнее - необходимо) зарегистрировать в суде обременение недвижимости. Это, по моему, называется "Пломба". Это обременение, на основании судебного акта, вносится в кадастр. Означает эта пломба, что до регистрации сделки (не до выдачи разрешения на регистрацию, подчеркиваю), ни Продавец, ни Покупатель с недвижимостю сделать ничего не могут, в части сделок, естественно, а не в части использования. Вопрос возможности проживания Покупателя в купленных метрах во время "пломбы" - консенсуальный и определяется в договоре купли-продажи. Запрета на проживание Покупателя в недвижимости до регистрации сделки, закон не содержит. Можно указать в договоре и возможность ремонта и прочих переделок недвижимости.
(5) Через месяц после подписания договора купли-продажи налоговые органы "радуют" Покупателя извещением об уплате 5 % налога (от рыночной стоимости имущества, по оценке налоговых органов; вообще конечно берут цену договора, но точно знаю, что расчетная цена может "качаться") на переход права собственности. Налог этот вправе заплатить и Продавец (за счет Покупателя, что должно быть отражено в договоре), и это бесспорно удобнее, поскольку, например, Покупатель может не договориться с Продавцом о порядке "быстрого" вселения в метры, и тогда налоговое уведомление Покупателя просто не найдет. На оплату налога дается 15 дней, дальше - пеня.
(6) Свершилось чудо, и у Вас на руках разрешение Минюста на регистрацию сделки. Вместе с ним, договором, распиской, квитанцией об уплаченном налоге - на регистрацию в кадастр (http://www.katastar.hr). После внесения параметров сделки в кадастр, из него исключается запись о пломбе. Живите, и радуйтесь.

Непрямая процедура (по состоянию на два года назад, сейчас не знаю, не "прикрутили" ли к этой операции НДС, как например черногорцы к вкладам в уставный капитал). Хорватский продавец (продавцы) вносят недвижимость в уставный капитал компании, после чего продают доли в уставном капитале Покупателю. Процедуры по обременениям те же самые (пломбу устанавливают участники фирмы-продавцы в пользу самой фирмы), снимается геморрой по получению разрешения на иностранца, сделка не признается куплей-продажей и не "тянет" на 5 % налога. Так мои товарищи и поступили в свое время.

Маленькое лирическое отступление. Теплым майским вечером 2004 года сидели мы небольшой и теплой компанией в одном неплохом черногорском ресторанчике с видом на вход в Боку. Метры тогда находились в стадии предпоиска, вина было много, барабулька вкусная ... И вот кто-то предложил, а не посмотреть ли нам, господа, недвижужку у соседей-хорватов, все таки и цивилизации побольше, и дороги, и острова... На что один очень весомый дипломат республики Сербия (черногорец по национальности) сказал такую фразу: "Друже, у нас говорят, что никогда русский, еврей и черногорец не купят без проблем землю в Хорватии". И что-то нас от предыдущей мысли резко отключило.

[charm]

[quote name='Walker' date='7 Sep 2007, 13:46' post='12516']

По Хорватии Вы конечно очень смешно пошутили про trust (escrow) account . Ни трасти, ни эскроу услуг на территории балканских княжеств, пардон, республик - нет. И видимо не предвидится. Кстати, и система права не совсем это позволяет. Но там есть кое-что другое.


Премного благодарна,Walker! Информация весьма полезна. И времени на нее столько у Вас уходит. Однако, сложности всей процедуры покупки, ее длительный срок даже в идеале, не очень вдохновлят покупать недвижимость в РХ.
ЧГ не торопится с инфраструтурой. А взятки! Поистнне, хорошо там где нас нет.

[AdriaDоm]

Ладно, заканчивайте вопли и стоны, давайте лучше дальше рассказывать страшилки, да михаило?

А вот сегодняшний случай из моей личной жизни. Инспектор на по делам "засранцев" создает все условия, чтобы мы странцы их нарушали. Нет чтобы дать в один присест все анкеты да платежки, полный список и вперед выполнять, так нет же, каждый раз по приходу все новые требующиеся документы всплывают. И меня это выводит из себя. Так как времени стоять часами в очередях нет и глумироваться тоже нет времени. Это система такая. Необходимо оттянуть время до максимума, а потом сказать, что человек не успел, не постарался, не напрягся - значит нарушил. И тут все средства давления на нарушителя хороши от улыбки и заигрывания, до швыряния документов и обьявления депортации. Некоторые говорили, что через связи получили боравак, а я вот иду тернистым путем, терпения у меня хватает, но если взрываюсь, то начинаю шутить так, что или плакать хочется или к психиатру обращаться

Все кто здесь не по теме, я не виноват..............пусть идут на свой раздел

Второй случай сегодняшний:
покупатель ещё в июне купил дом с участком, но тогда, по-моему, еще не вступил в силу закон об ограничениях продажи земли иностранцам. Сейчас, что бы покупатель перевел землю на свое имя ему надо стать юридическим лицом. И получается, что кто-то в этом виноват? И виноватых-то вродибы нет, надо принять всё как есть, да, надо на кого-то выплеснуть досаду и сорвать напряжение. И приходится раздраженному покупателю по 10 раз обьяснять: почему так произошло, кто в этом виноват(никто не виноват) и многое-многое другое. А люди не могут понять, почему с ними так обошлись и фирма, которая показывала обьект, и адвокат, и ПЕРЕВОДЧИК не предупредил заранее. И выходит, что кто-то иногда громоотводом должен быть.

Третий случай:
одна молодая особа, участница этого форума, связалась со мной и попросила о помощи. Её подруге из Казахстана не давали визу в Черногорию. Я зплатил одному Черногорцу 50 еу, что бы тот пошел и оформил в общине гостевое приглашение. Потом послал факс и передал оригинал приглашения в Москву. Девушка приглашение получила, да, вот с визой вышла проблема, нет договора, а может и что-то другое, не важно.
Самое удивительное, что никто больше от них не позвонил и не поблагодарил за хлопоты и не компенсировал эти мелкие расходы. Так бывает, теперь приходится все такие моменты решать через предоплату и договор.
с уважением

[AdriaDоm]

Здравствуйте, друзья. Прочёл полемику, все «за» и «против». Разрешите систематизировать.

P.P.S. Прошу не считать саморекламой мои заявления о знаниях в теме недвижимости Черногории, так как никакой коммерческой деятельности не веду и вести не предполагаю. Немеркантильно и бескорыстно!

Игорь, здравствуйте, у Вас много хороших идей, некоторые из них я хотел бы взять как услуги для своего агентства. Пожалуйста скиньте мне на майл все, что у Вас есть. Надеюсь на дальнейшее сотрудничество
с уважением

[И-рина]

Кукушка хвалит петуха,за то что хвалит он кукушку. Весь этот дикий рынок устраивают безграмотные риэлторы.Ну не нужна покупателю вся эта кухня с жуткими примерами.А когда ты еще ничего не купил а на тебя жути нагнали -возникает вопрос-а надо ли это делать?И зачем этому самому риэлтору платить?Не лучше ли нарыть предложения из других источников и нанять на съэкономленные деньги хорошего адвоката?

[Nik]

Ну не нужна покупателю вся эта кухня с жуткими примерами.А когда ты еще ничего не купил а на тебя жути нагнали -возникает вопрос-а надо ли это делать?

Согласен с Вами, уважаемая И-рина.

И зачем этому самому риэлтору платить?Не лучше ли нарыть предложения из других источников и нанять на съэкономленные деньги хорошего адвоката?

А вот с такими выводами не только я, но и другие не согласятся. Я очень давно и подробно высказывал своё мнение по этим вопросам на соседнем форуме. Здесь я только позволю себе коротко процитировать самого себя.
"Есть соблазн найти такую «бабушку» самому или с помощью «черногорских друзей» и оставить вышеуказанную разницу у себя в кармане. Такие соблазны подогреваются «доброжелателями», допускаю, что и бескорыстными (в целях помочь материально тем самым «черногорским друзьям»). Но эти соблазны могут быть (а могут и не быть, вот тут и выбор) сопряжены с такими проблемами, что не надо забывать, куда закладывают самый СОБЛАЗНИТЕЛЬНЫЙ НА СВЕТЕ КУСОЧЕК СЫРА.
Ещё раз повторю, я не склонен идеализировать агентства недвижимости, более того, у меня к ним масса аргументированных претензий. Но отсутствие профессионализма в работе агентств (не всех конечно) объясняется не столько отсутствием опыта и трудностями в чужой стране с чужим законодательством (неурегулированным и часто противоречащим, на что указывали некоторые участники...), сколько нетребовательностью потенциальных покупателей. Это ведь мы с вами не требуем включать в договор о предоставлении услуг пункт о возмещении ущерба, пункт о БЕСПЛАТНОЙ юридической поддержке, не требуем страхования как самих агентств от профессионального риска, так и собственного имущества и т.д. и т.п. Но главное, чего мы не требуем, это того, что бы ВСЕ АГЕНТСТВА информировали покупателей на основании КАКИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ россияне, то есть не граждане Черногории, имеют право покупать и продавать ту или иную недвижимость в Черногории."

Не лучше ли нарыть предложения из других источников и нанять на съэкономленные деньги хорошего адвоката?

А хорошего адвоката покажете, конечно, Вы, уважаемая И-рина? А чем поклянётесь, что адвокат хороший, не обманет? Тем что галстуки моднее носит, чем остальные?

Весь этот дикий рынок устраивают безграмотные риэлторы.

Вам бы уважаемая И-рина, всё таки получше бы разобраться в этой сложной теме, что бы заявлять такое. Любой рынок (экономический), и рынок недвижимости в частности, состоит из ДВУХ ГЛАВНЫХ участников: ПРОДАВЦОВ и ПОКУПАТЕЛЕЙ и массы второстепенных, среди которых есть и риэлтеры. Но РЫНОК только тогда становится рынком, а не базаром, когда на нём устанавливаются чёткие и однозначные правила! Устанавливаются такие правила ЕДИНСТВЕННЫМ ДЛЯ ВСЕХ РЫНКОВ регулятором экономической и политической жизни в стране - ГОСУДАРСТВОМ. Если правила, единые для всех, отсутствуют или ущербны, то обвинять риэлтеров в ущербности самого рынка по крайней мере неразумно. Да, риэлтеры вносят сумятицу в умы. Но только в в те, кто подвержен этой сумятице. То есть - каждый слышит то, что хочет услышать. А по Вашему надо бы строчки Чуковского запретить: "Не ходите дети в Африку гулять."

Кукушка хвалит петуха,за то что хвалит он кукушку.

Вам бы, дамочка, как нибудь по прозрачнее намёки делать. Я вот представляю как Вы своим наманикюренным пальчиком на меня указуете - хвалил безграмотных риэлтеров. А я и грамотных то не хвалил. Затем Вы свой перст в в Михаила, небось, тычете. Но и здесь промашка: не показывал и не высказывал Михаил своей безграмотности на страницах форума, а некоторые читатели знающие его лично, утверждают, что и в жизни он не безграмотный. Так о чём Вы, милая барышня? Ни хвалить нам не за что друг друга, ни тем более обвинять в чём то.
Ну да уж ладно. Женская логика необяснима и непредсказуема. Может быть, Вы вообще о Киркорове... Ну ничего, ничего, мы вас, женщин, не за логику любим!

[И-рина]

Да у Вас ,батенька,мания величия.С чего это Вы взяли что в Вас пальчиком тыкаю?Я вообще-то имела ввиду некого Игоря ,ну и ,ессно,Михаила.И то ,говоря только лишь о кукушке.Где это Вы в моем тексте отыскали конкретные указания на безграмотность Михаила?Мне это кс. не известно и вообще по барабану. Адвокатов не знаю-советовать не буду.Бизнес в ЧГ не веду и не собираюсь.И последнее-а кто такой Киркоров?

[Nik]

С чего это Вы взяли что в Вас пальчиком тыкаю?Я вообще-то имела ввиду некого Игоря ,ну и ,ессно,Михаила.

Виноват, не представился. Игорь, к Вашим услугам!

Да у Вас ,батенька,мания величия.

С чего Вы это взяли? Из за того, что посмел только представить, что Вы говорили обо мне?

Адвокатов не знаю-советовать не буду.

А почему Вы тогда считаете, что обращаться к адвокатам лучше, чем к риэлтерам?

И последнее-а кто такой Киркоров?

И я не знаю.

[И-рина]

Сорри!Если Вы и есть Игорь-беру свои слова обратно.У Вас нет мании величия.У Вас есть просто быстрая реакция.Ну и ,конечно,некоторая склочность.Разрешите тоже представится-Стерва По Жизни.Ваша бурная отповедь меня только позабавила.Третий класс вторая четверть.Ну да ладно. Мы о адвокатах- если документы обязан проверять адвокат,договор составлять адвокат-оч. странный вопрос-чем риэлтор хуже адвоката.Ответ-ничем.Они просто ,как бы ,разные и функции у них несколько различаются.
А вот как бывший покупатель хочу сказать следующее:риэлтор должен проверять предложения на чистоту еще до того как они попадают в его базу данных.Как он это делает-покупателя не должно волновать.Он платит деньги в том числе и за это.Если риэлтор этого не делает- чем он отличается от любого другого жителя ЧГ,которые как только услышат русскую речь,тут же предлагают недвижимость.

[Nik]

Сорри!Если Вы и есть Игорь-беру свои слова обратно.У Вас нет мании величия.У Вас есть просто быстрая реакция.Ну и ,конечно,некоторая склочность.Разрешите тоже представится-Стерва По Жизни.Ваша бурная отповедь меня только позабавила.Третий класс вторая четверть.Ну да ладно.

Глубочайше сожалею, что моё участие в полемиках кому то показалось склочным. Да уж ладно всем не угодишь. Я к этому и не стремился никогда, даже в общении с дамами. Даже с теми, которые вполне нейтральные фразы принимают за бурные отповеди. Милая Ирина, ну разве стоит так сердится из-за каких либо слов, сказанных явно не для того, что бы Вас обидеть.

Мы о адвокатах- если документы обязан проверять адвокат,договор составлять адвокат-оч. странный вопрос-чем риэлтор хуже адвоката.Ответ-ничем.Они просто ,как бы ,разные и функции у них несколько различаются.

Да, да. Функции разные. Но не сравнивать Вы предлагали, а заменять одних другими. Вот я и спрашиваю: нужна ли такая замена, не лучше ли дополнять одих другими? Только если риэлторы плохие, где гарантия, что адвокаты хорошие?

А вот как бывший покупатель хочу сказать следующее:риэлтор должен проверять предложения на чистоту еще до того как они попадают в его базу данных.Как он это делает-покупателя не должно волновать.Он платит деньги в том числе и за это.Если риэлтор этого не делает- чем он отличается от любого другого жителя ЧГ,которые как только услышат русскую речь,тут же предлагают недвижимость.

А вот с этим я абсолютно согласен.

[И-рина]

Другое дело- полемика перешла в конструктивное русло.В действительности,лишние знания не мешают.Конечно ,знать подводные камни оч. полезно.Я,например,начитавшись форума,оч.удивляю свою риэлторшу-черногорку необычайными и неожиданными познаниями в области черногорской недвижимости. Но чесслово-риэлтора не выбирают по принципу страшных рассказов из его уст.Типа,я то все проверяю а все остальные сволочи.Лично я вышла на своего риэлтора через знакомых,которые покупали через нее недвижимость и передавали ее телефон с рекомендациями.Причем покупали не так как я купила-по нищенски квартирку,а вполне серьезно-дома от 500 до 1.000.000. Лучшая рекомендация.И если бы я услышала из ее уст рассказы про жуткие трудности-чесслово очень бы напряглась.Так что тут я Михаилу вполне верю -т.к. рассказывая такие страсти рассчитывать на клиентов трудно

[Serges]

А вот сегодняшний случай из моей личной жизни. Инспектор на по делам "засранцев" создает все условия, чтобы мы странцы их нарушали. Нет чтобы дать в один присест все анкеты да платежки, полный список и вперед выполнять, так нет же, каждый раз по приходу все новые требующиеся документы всплывают.
Все кто здесь не по теме, я не виноват..............пусть идут на свой раздел

Уважаемый AdriaDom !
Теперь когда Вы уже надеюсь прошли все адовы круги по вопросу получения "боровак(а)" - не уверен что правильно написал, поделитесь:
Что же на самом деле необходимо и достаточно для получения этого
И какие условия необходимо соблюдать по нему (чтобы получить без проблемм следующий)
Думаю ответы из личной РЕАЛЬНОЙ практики будут интересны и полезны многим

[AdriaDоm]

Сорри!Если Вы и есть Игорь-беру свои слова обратно.У Вас нет мании величия.У Вас есть просто быстрая реакция.Ну и ,конечно,некоторая склочность.Разрешите тоже представится-Стерва По Жизни.Ваша бурная отповедь меня только позабавила.Третий класс вторая четверть.Ну да ладно. Мы о адвокатах- если документы обязан проверять адвокат,договор составлять адвокат-оч. странный вопрос-чем риэлтор хуже адвоката.Ответ-ничем.Они просто ,как бы ,разные и функции у них несколько различаются.
А вот как бывший покупатель хочу сказать следующее:риэлтор должен проверять предложения на чистоту еще до того как они попадают в его базу данных.Как он это делает-покупателя не должно волновать.Он платит деньги в том числе и за это.Если риэлтор этого не делает- чем он отличается от любого другого жителя ЧГ,которые как только услышат русскую речь,тут же предлагают недвижимость.

Мы все за вас очень рады!

И мы того же мнения, того же и придерживаемся в нашей работе